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Simulador de crédito habitação: saiba como o analisar

Fazer uma simulação num simulador de crédito habitação é um passo fundamental no processo de pedir um crédito habitação, por isso, é importante saber para que informação olhar quando analisa uma simulação de crédito.

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Quando se pretende comprar casa, surgem muitas dúvidas relativas ao empréstimo que se pretende contrair e sobre as condições financeiras. Então para que informação se deve olhar quando se utiliza um Simulador de Crédito Habitação? Para que serve a Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE) que se obtém quando se realiza uma simulação? Vamos responder a estas questões neste artigo.

 

O que é a FINE?

A Ficha de Informação Normalizada Europeia ou FINE, existe para salvaguardar os direitos de quem pretende contratar um empréstimo habitação, fornecendo a informação necessária para que quem vai comprar casa com recurso a crédito possa tomar uma decisão consciente e informada.

 

A FINE é entregue em dois momentos:

  • Quando é feita uma simulação num simulador de crédito habitação;
  • No momento da aprovação do contrato de crédito.

 

A FINE tem como objetivo apresentar informação completa sobre o crédito habitação que sendo apresentada de forma uniformizada, permite mais facilmente comparar diferentes propostas e simulações.

 

O que encontra na FINE

Ao utilizar um simulador de crédito habitação vai poder obter a FINE. A informação que consta na FINE está organizada em duas grandes áreas: a Parte A, que contém as condições gerais; e a Parte B que contém as condições específicas do crédito.

 

Na Parte A, entre outras informações, é possível encontrar as principais características do empréstimo:

  • Montante;
  • Prazo;
  • Tipo de empréstimo;
  • Tipo de taxa de juro (Taxa fixa, mista ou variável);
  • Valor do imóvel.

 

Uma das informações mais importantes da FINE encontra-se na secção “Principais características do empréstimo”, o MTIC (Montante Total a Imputar ao Consumidor), que reflete o custo total do empréstimo para o cliente. Este é um indicador que permite saber qual o custo total do empréstimo uma vez que inclui o capital financiado, os juros a pagar e os restantes custos do empréstimo como as comissões e outros encargos.

 

Outra área importante é a secção “Taxa de juro e outros custos”, na qual estão discriminados:

  • Custos;
  • Comissões;
  • Despesas;
  • Seguros associados ao crédito habitação.

 

Nesta parte da FINE está também a indicação da TAEG (taxa anual de encargos efetiva global), a aplicar ao crédito habitação. Esta taxa é outra forma adicional de comparar os encargos com o crédito habitação uma vez que analisar apenas o spread, por si só, não é suficiente porque este não inclui os restantes custos.

 

A TAEG contempla todos os custos, sejam eles:

  • Comissões (comissão de abertura, comissão de formalização, comissão de avaliação, comissão de processamento da prestação, por exemplo);
  • Despesas (Imposto de Selo sobre o mútuo, despesas com registos ou serviço Casa Pronta, honorários do serviço de solicitadoria);
  • Seguros (o seguro multirriscos do imóvel e frequentemente também o seguro de vida).

 

Olhar para a TAEG permite comparar diferentes propostas e produtos e oferece uma visão mais completa sobre as condições financeiras do empréstimo do que o spread.

Nas restantes secções da Parte A da FINE poderá ainda encontrar, outros dados como:

  • Montante e periodicidade das prestações;
  • Modalidades de reembolso antecipado do empréstimo;
  • Outras características do empréstimo.

 

Na FINE obtida através do simulador de crédito habitação é possível consultar ainda o quadro de reembolso do empréstimo, uma tabela que corresponde ao plano de amortização do financiamento ao longo dos anos.

 

Neste quadro é possível verificar o peso que os diferentes componentes, nomeadamente juros e capital, possuem no valor da prestação, assim como os impostos e outros custos, que englobam, por exemplo, os seguros.

 

Em cada coluna da secção “Quadro de reembolso indicativo” aparece assim o valor a pagar mensalmente, para que nenhum custo escape. Dependendo da opção da taxa de juro escolhida (Fixa, Mista ou Variável) a informação do Quadro de Reembolso do Empréstimo poderá aparecer na Parte A ou na Parte B da FINE.

 

calculadora

Passando então à Parte B, aqui encontra-se informação adicional como:

  • Vendas associadas facultativas,
  • Custos com impostos como o IMT (Imposto Municipal sobre a Transmissão) e o Imposto de Selo da Compra e Venda;
  • Documentação necessária para a análise do pedido de crédito habitação.

 

Se na proposta ou no simulador de crédito habitação tiver sido incluída a contratação de outros produtos para obter redução de spread, essa informação constará na Parte A (na secção “Obrigações Adicionais) e na Parte B da FINE (na secção “Vendas associadas facultativas”).

 

A contratação de outros produtos para reduzir o spread poderá incluir a obrigação de abertura e manutenção de uma conta, assim como outras vendas associadas facultativas e que são necessárias para manter as condições de crédito contratadas (seguros, planos de poupança, cartões de crédito, aplicações, domiciliações, saldos médios, depósitos a prazo, entre outros). No caso de não se aplicarem vendas associadas, é mais fácil: o spread apresentado não sofrerá alterações ao longo do empréstimo.

 

Mas nem todas as instituições fazem depender o spread da contratação de outros produtos que pode não necessitar. No caso da UCI, especialista em crédito habitação, não existe a obrigatoriedade de abertura e manutenção de conta. Para além disso, também não existem vendas associadas facultativas, ou seja, o cliente apenas contrata o crédito habitação, sem outros produtos agregados.

 

A hora da verdade

Uma das alterações mais recentes introduzidas no crédito habitação foi a obrigatoriedade de um período mínimo de reflexão de 7 dias, contado a partir do momento em que a instituição de crédito apresenta a sua proposta e entrega a FINE, para que os clientes possam analisar toda a informação e ponderar a sua decisão.

 

Feito este esforço inicial, depois vem a melhor parte: mudar-se para a nova casa com a segurança de ter ponderado, de forma realista, o impacto que a contratação do crédito terá na sua vida. Para chegar a esse momento e dar o primeiro passo rumo à sua nova casa nada como começar com uma simulação num simulador de crédito habitação.

 

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